荊楚網(wǎng)（湖北日?qǐng)?bào)網(wǎng)）訊（記者 田城 通訊員 陳潔 楊李君）7月29日，隨著陽(yáng)新法院湖北嵐鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱“嵐鑫公司”）破產(chǎn)清算案審判長(zhǎng)曹樹(shù)才一錘定音，裁定終結(jié)嵐鑫公司破產(chǎn)程序，這個(gè)“擺爛”4年之久的樓盤(pán)“重獲新生”，讓一眾購(gòu)房者多年翹首以盼的購(gòu)房款，終可“落袋為安”。

案情復(fù)雜、影響重大、涉及面廣、關(guān)注度高，經(jīng)過(guò)陽(yáng)新縣人民法院建立常態(tài)化府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制、創(chuàng)新“土地虛擬分割”方式等不懈努力，湖北陽(yáng)新縣這個(gè)體量頗大的爛尾樓“世紀(jì)銘城”，終于迎來(lái)重新盤(pán)活的日子。

陽(yáng)新“世紀(jì)銘城”樓盤(pán)已爛尾4年之久。  通訊員 供圖

“世紀(jì)銘城”項(xiàng)目的前世今生

此前，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因管理不善導(dǎo)致資不抵債，將303套商品房一房多賣，近千戶購(gòu)房者的購(gòu)房款沒(méi)有著落。

案卷顯示，2015年，嵐鑫公司成立后，在陽(yáng)新縣城東新區(qū)開(kāi)發(fā)了“世紀(jì)銘城”項(xiàng)目。后因違規(guī)建設(shè)、違規(guī)銷售、一房多賣、欠付大量工程款、法定代表人職務(wù)侵占等原因，導(dǎo)致一系列錯(cuò)綜復(fù)雜的刑事、行政、民事重大疑難問(wèn)題。

此外，嵐鑫公司與其合作伙伴湖北甲置業(yè)有限公司（下稱甲公司）的房地產(chǎn)項(xiàng)目坐落于同一塊土地之上，國(guó)有土地使用權(quán)人為甲公司。甲公司因自身債務(wù)問(wèn)題導(dǎo)致其被多家法院查封及銀行抵押等問(wèn)題，進(jìn)而使得“世紀(jì)銘城”項(xiàng)目不斷停工、復(fù)工，2019年，該樓盤(pán)徹底停工爛尾。

爛尾后，因嵐鑫公司無(wú)法按時(shí)交房、清償債務(wù)，大量購(gòu)房者、債權(quán)人長(zhǎng)期上訪，給政府帶來(lái)了治理難題和信訪難題。

2021年1月14日，陽(yáng)新法院依法受理嵐鑫公司債權(quán)人破產(chǎn)清算申請(qǐng)，并指定嵐鑫公司清算組擔(dān)任嵐鑫公司管理人。

期間，陽(yáng)新法院和政府良性互動(dòng)，建立了常態(tài)化府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制，成立破產(chǎn)專項(xiàng)援助資金。陽(yáng)新法院指導(dǎo)管理人核查債權(quán)債務(wù)、利用“破栗子”“小火鳥(niǎo)”平臺(tái)召開(kāi)7次債權(quán)人會(huì)議，成功虛擬分割土地為債務(wù)人辦理土地使用權(quán)證、清退5批購(gòu)房者房款。

2023年7月10日，陽(yáng)新法院宣告嵐鑫公司破產(chǎn)。7月29日，陽(yáng)新法院裁定終結(jié)嵐鑫公司破產(chǎn)程序。嵐鑫公司破產(chǎn)清算案，清理債務(wù)超過(guò)2.45億元。

其中，322戶購(gòu)房者的購(gòu)房款全額退還，金額達(dá)5708萬(wàn)元，98%的工程款和職工工資得以清償，實(shí)現(xiàn)了陽(yáng)新城區(qū)近3億元資產(chǎn)徹底盤(pán)活，釋放土地資源近2萬(wàn)平方米。

圖為“世紀(jì)銘城”樓盤(pán)爛尾景象。   通訊員 供圖

土地“虛擬分割”辦理土地使用權(quán)證

至破產(chǎn)受理日，甲公司未按合作協(xié)議約定將“世紀(jì)銘城”項(xiàng)目土地使用權(quán)過(guò)戶給嵐鑫公司，即嵐鑫公司進(jìn)入破產(chǎn)程序后其名下無(wú)可供處置的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，向購(gòu)房者、債權(quán)人清償?shù)奈镔|(zhì)基礎(chǔ)如何保障成為本案中的最大“攔路虎”？

面對(duì)這一難題，陽(yáng)新法院創(chuàng)新采用法律上進(jìn)行“虛擬土地分割”的方式為債務(wù)人辦理土地使用權(quán)證。

案件承辦人劉細(xì)剛表示，嵐鑫公司與甲公司間合作開(kāi)發(fā)協(xié)議有效，且性質(zhì)屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，陽(yáng)新法院依法判決甲公司配合將“世紀(jì)銘城”項(xiàng)目土地使用權(quán)過(guò)戶登記給嵐鑫公司，認(rèn)定資產(chǎn)歸屬。

同時(shí)，該院通過(guò)府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制提出法律上進(jìn)行“虛擬土地分割”的方案，即將兩家公司的土地使用權(quán)證進(jìn)行分割以鎖定權(quán)利人，對(duì)該整個(gè)地塊的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。項(xiàng)目續(xù)建過(guò)程中通過(guò)協(xié)商的方式處理相關(guān)配套及附屬設(shè)施的使用，竣工驗(yàn)收時(shí)兩個(gè)項(xiàng)目仍視為一個(gè)整體進(jìn)行驗(yàn)收。

最終府院聯(lián)動(dòng)會(huì)議采納了此方案，在相關(guān)行政機(jī)關(guān)的全力配合下，陽(yáng)新法院通過(guò)司法程序落實(shí)了“土地虛擬分割”方案，順利為嵐鑫公司辦理了土地使用權(quán)證，為購(gòu)房者、債權(quán)人能夠獲得清償?shù)於宋镔|(zhì)基礎(chǔ)。

如何化解這樁難題，也對(duì)辦案法官提出挑戰(zhàn)。   通訊員 供圖

千名購(gòu)房者終于盼到這一天

據(jù)案件審判長(zhǎng)曹樹(shù)才介紹，“世紀(jì)銘城”項(xiàng)目在建工程共有住宅517套，涉及一房多賣的共計(jì)303戶，庫(kù)區(qū)移民安置對(duì)象158戶，其中一房多賣中與庫(kù)區(qū)移民安置對(duì)象所購(gòu)房屋沖突的共計(jì)42戶，購(gòu)房標(biāo)的物不明確的共計(jì)163戶，購(gòu)買園晟公司項(xiàng)目的67戶。

開(kāi)發(fā)商明知房屋套數(shù)有限，仍然實(shí)施一房多賣銷售策略，造成該樓盤(pán)總購(gòu)房戶數(shù)近1000戶。

安居是樂(lè)業(yè)之本，安居夢(mèng)，是群眾的最大需求之一，但對(duì)于庫(kù)區(qū)部分移民群眾來(lái)說(shuō)，4年維權(quán)之路困難重重，剛需眼睜睜成為泡影。

“案件首先考慮的是民生問(wèn)題，必須要保障購(gòu)房者的‘優(yōu)先權(quán)’。”陽(yáng)新法院院長(zhǎng)王建明在案件討論會(huì)上說(shuō)。

群眾利益高于天，群眾的關(guān)切是工作的靶向所在。為重點(diǎn)解決庫(kù)區(qū)移民問(wèn)題，承辦此案的法官們個(gè)個(gè)心急如焚。

法官們多次前往涉及購(gòu)房的移民村，慰問(wèn)安撫該村購(gòu)房者，給群眾送去了親切的司法關(guān)懷和祝福，并鄭重承諾：

這樁案子，一定給鄉(xiāng)親們漂漂亮亮辦好，把購(gòu)房款一分不少討要回來(lái)。

辦案法官深入了解購(gòu)房者需求。   通訊員 供圖

在破產(chǎn)清算法槌落下之前，該院結(jié)合線上線下渠道，在債權(quán)人會(huì)議上做足法律釋明工作，共有322戶購(gòu)房者愿意解除購(gòu)房合同，清退購(gòu)房款5708萬(wàn)元。

購(gòu)房者陳某婷公公身患癌癥，治療花光積蓄，急需用錢做手術(shù)。鑒于情況特殊，政府和法院采取“府院聯(lián)動(dòng)”機(jī)制，給管理人發(fā)去“求助函”，最終由管理人墊付20萬(wàn)元作為醫(yī)藥費(fèi)，待退款時(shí)歸還；

施工者趙先生在焦急等待工程款的漫長(zhǎng)過(guò)程中突然中風(fēng)，他僅希望“在有生之年，得到應(yīng)有血汗錢?！苯?jīng)破產(chǎn)清算，工程款債權(quán)清償率98%，趙先生對(duì)此感到很滿意。

期間，該院為解決職工債權(quán)問(wèn)題，還指導(dǎo)管理人在資產(chǎn)盤(pán)活過(guò)程中順利找到了非抵押財(cái)產(chǎn)，成功清償職工工資債權(quán)。

爛尾樓將迎來(lái)“涅槃重生”

如何恰當(dāng)?shù)貙⑵飘a(chǎn)樓盤(pán)整體式出售，保障破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處置價(jià)值最大化，創(chuàng)新方式充分保障管理人履職，這對(duì)陽(yáng)新法院更是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。為此，陽(yáng)新法院針對(duì)本案巧打“組合拳”，創(chuàng)新了多項(xiàng)辦案機(jī)制。

在資產(chǎn)處置過(guò)程中，為節(jié)約續(xù)建成本避免二次爛尾，該院按照“政府主導(dǎo)、部門聯(lián)動(dòng)、法院主審”工作原則，積極爭(zhēng)取黨委、政府支持，協(xié)調(diào)多部門共同參與，召開(kāi)15次府院聯(lián)動(dòng)專題會(huì)議，成功以評(píng)估值95.85%，近3億元的評(píng)估價(jià)格，將項(xiàng)目整體出售給陽(yáng)新城發(fā)公司，妥善處置破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，保障了廣大購(gòu)房者、債權(quán)人的合法利益。

另外，該院優(yōu)選破產(chǎn)案件管理人并指導(dǎo)、協(xié)助管理人履職，化解了案件審理過(guò)程中的一系列堵點(diǎn)、難點(diǎn)。

其一，全力保障管理人高效履職，設(shè)立管理人查詢辦公室，管理人可直接查詢債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)；

其二，著力優(yōu)化重點(diǎn)財(cái)產(chǎn)處置方式，破產(chǎn)案件經(jīng)陽(yáng)新法院裁定受理后，管理人可持法院出具的“受理裁定書(shū)”及“指定管理人決定書(shū)”，直接進(jìn)行財(cái)產(chǎn)解封，無(wú)須再辦理解封手續(xù)，切實(shí)提升了案件審理的質(zhì)效。

據(jù)了解，陽(yáng)新城發(fā)公司正式接手該爛尾樓后將續(xù)建該工程，讓這個(gè)牽動(dòng)無(wú)數(shù)購(gòu)房人心靈的爛尾樓走向“涅槃重生”。

依法保障民生，捍衛(wèi)法律尊嚴(yán)。該院院長(zhǎng)王建明說(shuō)，在破產(chǎn)清算案件審理探索中，陽(yáng)新法院正努力實(shí)踐，通過(guò)創(chuàng)新破產(chǎn)審判模式提升破產(chǎn)審判水平，營(yíng)造優(yōu)良法治化營(yíng)商環(huán)境，匯聚推動(dòng)陽(yáng)新快速發(fā)展的司法力量。